樓市神奇痛苦指數

繼細價樓上車盤連環破頂後，輪到中價屋苑南豐新邨及黃埔花園接力創新高。如說現時樓價健康只是自欺欺人，活在泡沫當中最易令人失去判斷力。由泡沫演變到爆破，時間冇得估。大行又好名嘴又好，去年至今年初紛紛出口術指樓價跌硬，踏入第三季陸續轉軚兜返轉頭，稱得上是有斷估無痛苦。

升穿15　進入爆煲高危區

但衡量香港置業負擔能力的指標，卻是真的非常痛苦。金管局今年3月公佈季報，入面提到兩個供樓負擔指標，第一是樓價收入比率，即大家不吃不穿不玩，人工全拿去供樓，要買一個500呎的單位，要用15年。根據瑞信早前報告，1981年到了15就爆煲，1997年到了約15水平亦爆了。去年底有關數字已到15水平，相信今年已經升穿15。這個痛苦指數，已經高過1981及97年水平。

另一指標是收入槓桿比率，即是用家庭月入中位數除以供款的比率，目前約60%水平，意味家庭用六成收入作為供樓，數字遠比1997年時的超過100%低。不是反映目前供樓較1997年輕易，只是美國多番放水量寬下，令目前息率遠低於1997年水平。1997年供樓息率動輒逾10厘，目前是2厘多少少，假設利率升3厘，至約5厘的正常水平，收入槓桿比率會升至80%以上。

目前買樓定租樓，各陣營都有死硬派，樓市的泡沫吹到幾耐冇人知，重點係想點出無論是1981或97年，當時沒有人會料到，在一片歌舞昇平下將有重大的政治及金融風暴發生，當危機殺到，樓價可以跌得很恐怖。1997年7月回歸前本港經濟增長7.5%，失業率處於2.2%超低水平，通脹則達6.4%。金融風暴殺到，失業率一年間飆升至6%樓上，GDP負增長8%。經濟逆轉會快到難以想像，一年間樓價可以跌半。此時筆者無意鼓勵人買樓或賣樓，只盼大家置業前考慮的不是目前有能力買（buying power），而是未來有能力守（holding power）。目前準買家盲搶樓，有能力但冇心理準備的，勉強難有幸福。





Source: 王昇, appledaily

3數據確認 私樓供應增加 未來4年達7.3萬伙 施工落成量齊新高

3項數據確認私樓供應增加，未來3至4年私樓潛在供應7.3萬伙，達歷史高位；另上半年施工量1.23萬伙，創10年新高；而上半年落成量有7,500伙，為6年半新高。



Source: hket

居屋2019起大增 5年內共6.8萬伙

居屋2019起大增 5年內共6.8萬伙
市場料2017可售樓花 張炳良：靈活調節

為協助市民置業，港府銳意大增公營房屋的數目，其中供市民上車的居屋數量，推算自2019年起5年內將有多達6.8萬個單位落成（粗略平均每年逾1.3萬個），較2014年起的5年大增5倍，料最快於2017年可售樓花。

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運輸及房屋局局長張炳良形容，要達至目標，挑戰非常大，相信加建居屋令有意置業港人受惠；對於市場關注大量居屋供應可能影響樓市，張炳良強調，政府會因應市場轉變靈活調整供應。

張炳良昨日說明以今年起計的未來10年建屋藍圖，他表示，未來首5年（2014至2018年）的公營包括公屋及居屋建屋量為8萬個、其後5年（2019至2023年）達20萬個，整體公營房屋較首5年增加1.5倍。

測量界別指出，以居屋為例，2019、2020年起陸續大量增加供應，今年起就要規劃大量居屋用地，以應付建屋需要。若採用預售兩年居屋樓花的模式，2017、2018年將開始有較大數量的居屋樓花可供市民認購。

他指出，現時政府以供應主導策略帶來的改善日漸顯著，但首5年期進一步增建公營房屋的空間有限，要達至10年建28萬個公營房屋的目標，就要於後5年「補足」，以建屋需時5年來算，現時要着手籌劃。

張指大躍進 對政府挑戰大

本報按房委會、去年及今年的施政報告數字推算，2014至18年的居屋供應量為約1.1萬個，要追及10年建8萬個居屋的目標，2019至2023年共需提供約6.8萬個單位，5年的居屋供應數目將大增5倍。

張炳良承認，未來10年大增公營房屋供應、尤其是居屋數量「大躍進」，對政府在土地數量、規劃程序、社區支持、建造業界的人手及房委會的執行能力而言是大挑戰，期望持續供應市民可負擔得起的樓宇，可給予市民信心，政府亦會因應市場轉變，而靈活調整房屋供應。

長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝估計，未來建屋數量雖然向公營房屋傾斜，但私營房屋供應量不比現時少，政策透過供應平衡供求，相信對現時處於高位的樓價有壓力，但下降幅度會受香港、中國、以至環球的經濟影響，現時難以預計。

地產界：短期對樓價衝擊有限

對於供應量增加對樓價的影響，地產業界普遍認為，因距達成供應目標仍遠，短期內對樓價衝擊有限。第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，港人目光一般較短視，所謂供應量大增影響要待3至4年後才出現，現時不會有即時影響。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥估計，在2019年供應量來臨時，美國加息周期很可能已經過去，樓市重新踏入上升周期，大增供應量，反而有利穩定樓價。

此外，張炳良指出政府研究華富邨重建時，會考慮附近交通、環境配套，亦會檢視其他高齡公共屋邨的重建效益、大廈結構及能否原區安置來決定是否進行重建，目前未考慮會否引入私人參建。

撰文:張美琪、古廣榮









Source: 經濟日報

港人退休信心跌 4成想移民

【經濟日報專訊】房價「癲」升物價飈，打工仔生活苦，連退休也難。一項調查顯示，港人退休信心指數較前年倒退，最憂通脹與樓價，逾4成被訪打工仔表明不擬留港退休，多選中台享餘生。

有移民顧問表示，今年辦理退休移民人數較去年增一成，大部分選擇移居物價較低、生活與香港相若的台灣與馬來西亞。

不過，顧問提醒有意辦退休移民的人士，申辦前應先就生活模式、醫療制度等，了解清楚「心水」退休之處，認為適合才再作抉擇。

料退休開支增 每月逾16000

美國萬通保險亞洲委託港大民意研究計劃，訪問508名20至55歲的在職人士，發現港人退休信心指數僅有5.5分（10分為滿分），比2012年下跌0.6分。受訪者主要對通脹或房價擔憂，其次擔心退休後患病及認為將來難以估計；反觀兩年前最擔憂將來難以估計，而擔心通脹或房價排第三。

那究竟在香港打工仔心目中，要多少積蓄才夠退休？調查顯示，受訪者預計平均退休年齡為59歲；認為退休後平均每月需用16,632元，較兩年前增逾54%，而所需退休儲備為390萬元。

不過，機構按現時男女人均壽命分別有84.4歲及90.8歲推算，港人實際上所需退休儲備，男女分別達698.4萬元至845.6萬元不等，遠超受訪者預期。

調查又顯示，43%受訪者不考慮留港退休，當中半數人視中國及台灣為退休終站。

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美國萬通亞洲巿務部高級副總裁兼首席巿務總監蕭莉玲表示，港人考慮退休的地方，以生活指數及房價為主要因素，其次為居住及自然環境，僅11%人以社會穩定作為考慮因素。

物價較低 欲移民台灣大馬

環凱移民顧問有限公司負責人張家禧表示，今年有意申辦退休移民個案較去年增加10%，當中7成人都選擇以馬來西亞或台灣作為退休生活之處。「港人退休不想留港是可以理解的，始終香港住屋環境、空氣差，物價都不低，（退休生活）成本都幾重皮。」他說。

張表示，港人近年多選擇以馬來西亞作為退休地，原因是當地多元種族、華人較多，不論政治、環境及物價都可以接受：「多揀吉隆坡近郊地區居住，200多萬元於當地已經可買600呎樓，物價是香港三分一。」

他說，大部分申請退休移民者的港人都是有技術的專業人士，退休前已有一定資產，而近日就已有一對50多歲的夫婦，趁馬來西亞移民政策未有改變，提早申辦到馬來西亞退休移民，為退休生活未雨綢繆，辦證後才慢慢決定移居何處。

至於移民大馬、台灣會否有何風險？張家禧表示，當地政局、生活水準相對穩定，而馬來西亞的醫療亦開始追上香港，惟大多退休移民者要入籍不容易：「無入籍的福利一定（同當地人）不一致，但好多（退休移民者）都會自己買醫療保險，注重生活舒適多於注重當地福利。」

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Source: 經濟日報

私人住宅潛在供應與樓價的關係

上月底運輸及房屋局表示，計及發展商貨尾單位、建築中但未發售的單位，以及已批出隨時可動工的項目，未來3至4年的私人住宅單位供應量為7.2萬個【圖1】（下簡稱「潛在供應」）。不過，由於歷史較短的關係，加上「潛在供應」數量往往不一定等同可供發售單位的數目，故這個未來3至4年內私人住宅的「潛在供應」數字，不一定與樓價有着密切的關係。

Source: 信報

蘇民峰3000萬購堅道地舖

據土地註冊處資料顯示，由堪輿學家蘇民峰(本名蘇民立)任董事的運峰投資以3,000萬元，購入半山堅道45號地舖，以舖位面積1,650方呎計，呎價18,182元。

原業主為CULTURE GAIN LTD，董事為廣播處長鄧忍光太太徐少嫻，鄧則為備任董事。該公司早於04年以550萬元購入上址，是次易手帳面賺2,450萬元

Source: am730

大圍地每呎$3,300 低估值兩成

發展商趨向謹慎投地，稍為進取的中小型發展商便容易成功投地，上周截標的3幅商業及住宅地皮，均由小至中型發展商奪得，去年投得沙頭角地的遠展（035），則以樓面呎價3,300餘元投得大圍住宅地，地價回到2004年；另第一集團更以略高於市場預期成交價，投得長沙灣商業地，預計總投資逾17億元。

呎價回到04年水平

有大型中港發展商如新地、遠洋地產及信置（083）等爭逐的大圍美田路細住宅地，8家競爭者中，由遠展以1.48億元投得，不過卻較市場估值低一至兩成。以佔住宅樓面的6倍地積比計，每呎樓面地價只約3,300多元。純以地價計，今次成交呎價，回到04年水平，當時銅鑼灣山路地（現為嘉御山）的每呎樓面地價約3,317元。

該公司首席營運總裁陳志興指，因地皮位置的零售價值不高，僅只提供數千方呎樓面，公司會集中發展住宅，提供中小型住宅單位，總投資約3.5億元。

另同日截標的長沙灣前郵政局地皮，雖有如新地（016）、長實（001）及會德豐地產等中大型發展商入標，但中小型發展商如億京及宏安（1222）卻更多，最後由應是首次投得政府地的第一集團，以10.02億元投得，每呎樓面地價約5,177元。

第一集團董事霍偉良認為，區內二手商廈呎價也約8,000至1萬元，且交通方便，故成交價合理，公司計劃興建一幢附有零售商場的甲級商廈。

業內人士指，去年由豐樹產業投得的觀塘商業地，每呎樓面逾5,700元，但長沙灣地沒有第二商業核心區概念，故成交價屬理想水平。

另被區內居民反對，並就土地用途或提司法覆核的筲箕灣住宅地，大發展更缺乏興趣，投地發展商全屬小至中型發展商，最終由永泰地產（369）以接近估值上限的4.33599億元投得，每呎樓面地價約9,396元。

Source: appledaily